5 claves para vender una vivienda
La venta de una vivienda no es tarea fácil. Pero si es importante mencionar que hay cosas que podemos hacer para abonar a que la venta se realice más rápido, lo primero es identificar cuál es nuestro mercado, es decir, si mi propiedad que pretendo vender es una casa, una bodega o un departamento. Una vez definido esto podemos hacer más cosas para tratar de acelerar el proceso de venta, a continuación te damos simples pasos a seguir para lograr mejores resultados y lograr este objetivo.
Es crucial mencionar que cuando pretendas vender una propiedad lo hagas siempre a través de un Corredor de Bienes Raíces, este puede ser una Empresa o un Agente Inmobiliario, recuerda que lo que pretendes hacer es vender una propiedad que está sujeta a un número de trámites y circunstancias legales que no son sencillas y que no son fáciles de comprender, claro que también está el riesgo de ser sorprendida o sorprendido por supuestos interesados que con maniobras y argumentos bien diseñados puedan estafarte y hacerte perder tu propiedad que en la mayoría de las veces son el patrimonio de una familia entera, esto ya ha sucedido antes, no solo en nuestro país, sino en todo el mundo, es por eso que las empresas de Bienes Raíces constantemente están capacitando a su personal de Asesoría, Gestión y Ventas Inmobiliarias y de igual manera a su equipo de departamento legal a todos sus abogados, es por esto que sin duda te recomendamos encarecidamente que nunca realices una venta de un Inmueble por tu propia cuenta, en otra ocasión hablaremos de fraudes que se han cometido en nuestro país por este concepto.
Sin más preámbulo te dejamos los 5 mejores tips para hacerlo de forma rápida y eficas
1. Ubicación
Fijar un precio de mercado correcto es determinante a la hora de vender una vivienda. Para ello debemos fijarnos y poner toda nuestra atención en los precios y características de las viviendas de la zona. “Equivocarnos en esta primera fase nos llevará a perder un elevado número de llamadas y visitas en las primeras semanas, claves para la venta de una Propiedad”
Un adecuado estudio de mercado y el exhaustivo reconocimiento de la zona nos llevará a situar nuestra propiedad en la posición necesaria para lograr su venta sin tener que recurrir a sucesivas bajadas de precio, lo que en el argot de la industria Inmobiliaria se conoce como “Quemar la propiedad” y esta sucede normalmente cuando el asesor inmobiliario le presenta la propuesta del precio sugerido para la venta del inmueble, aquí viene la parte en donde el propietario del Inmueble aspira a alcanzar un precio más alto por razones muy particulares que siempre son respetables, pero probablemente fuera de precio de mercado, cuando esto sucede se produce un estancamiento de la venta lo que da como resultado dos desenlaces nada favorables, uno de ellos es la venta mucho muy por debajo del precio recomendado. Alguien que busca comprar una propiedad si está bien asesorado o asesorada por un Corredor o Asesor de Inmuebles lo pondrá al tanto de los precios del Mercado dándole pautas de costo veneficio y nuestra labor en esos caso como Asesores de Inmuebles es busacr el mejor precio para nuestro cliente. El otro resultado es la nula venta, muchos propietarios prefieren conservar el inmueble hasta que este alcance un mayor valor, pero esto es ir en contra de todas las probabilidades, muchas veces la misma inflación por tiempo transcurrido se encarga de que esto nunca suceda, por lo que es importante siempre mantener en mente la Máxima universal mercantil que reza “Si te compran, no dudes Vende, aunque no sea tu precio”
2. Valor de Mercado
A partir de que ya hemos definido la ubicación e identificado servicios, como centros comerciales, calles y avenidas, transporte, zonas de interés, escuelas y zona de Bancos, entonces podemos proceder a encontrar el valor de Mercado que nuestra propiedad concentra. Este proceso lo realiza un Asesor Inmobiliario y te puede ayudar a encontrar el precio para tu propiedad. Es importante agregar que el mercado inmobiliario está sujeto a fuerzas de mercado valga la redundancia, Zona Beneficio y Lógica Urbana Ambiental, es decir. Que si La propiedad se encuentra en una zona que reúna todas las características antes mencionadas como, servicios cercanos, vialidades y medios de transporte, la gente pagara un precio alto por comprar esa propiedad, pero si, por el contrario, no contamos con estos servicios, vialidades y demás virtudes, entonces el precio tendrá que ser lo suficiente mente atractivo para lograr interés por adquirirlo. Terminada esta tarea nos concentraremos en enlistar las características de la propiedad, primero las básicas, como Agua, luz, drenaje. Después las estructurales; Metros cuadrados de la propiedad que son el lote o el terreno que en caso de que esté todo construido ese será el número de metros cuadrados, Metros construidos que son las dimensiones solo de lo construido, Número de espacios como cocina, sala, comedor, si es que están divididas, así como sus dimensiones, lo siguiente es el número de baños y medios baños, después de esto vienen los espacios para automóviles cochera o cajones de estacionamiento y su capacidad. Terminado esto vienen todas las características de valor agregado que puedan ser de uso exclusivo, o de uso común como amenidades, estos son espacios o instalaciones como gimnasio, alberca, pista para correr, jardines, Etc. Una vez terminado esto enlistamos los servicios con que cuenta la propiedad, estos son servicios que causan un costo de operación, operario y mantenimiento igual que en las amenidades, pero a diferencia de estas son de uso cotidiano constante y normalmente están dentro de la cuota de mantenimiento o hay que proporcionárselo para que este funcione como Vigilancia, Elevadores, escaleras eléctricas, ductos de basura, Etc. Ya que reunimos estos datos podremos adicionar aquellos que le proporcionan un carácter o atmósfera como pisos de madera, paredes con texturas, porcelanato, iluminación, domótica, sistemas de inteligencia artificial y un sin fin de detalles comodos o de lujo.
3. Mejora la propiedad de forma prudente
Una propiedad en mal estado que sea evidente, su situación de descuido será siempre más difícil de vender, a menos que tenga un precio muy atractibo y esta sea vendida con el propósito de ser demolida y construir algo más. Lo primero que haremos será preocuparnos por la limpieza de la propiedad, si se trata de una casa o un departamento, es importante asegurar su limpieza y pulcritud, recuerda que para su venta es impórtate levantar imágenes para su promoción, cualquier propiedad que se quiera vender es importante mantenerla en buen estado y con buen aspecto, esto siempre envía un mensaje de honestidad de parte del vendedor, de que la documentación se encuentra de acuerdo a la ley y de que el propietario o propietaria son personas serias.
El siguiente paso es buscar la manera de maximizar el aspecto de cada espacio y proporcionar el mantenimiento que posiblemente nunca se le dio, tratar de eliminar fallas evidentes, no ocultando sino reparando paredes, ventanas, pisos, techos y fachadas, mientras más te puedas esmerar en estos detalles más cerca estarás de la venta. 6 años atrás esto era visto como un esfuerzo en vano por que la propiedad se va a vender y pues que se preocupe el nuevo dueño, pero en la actualidad un espacio pulcro no es un elemento diferenciador, sino una regla básica por simple ética profesional. Recuerda que aunque el Agente Inmobiliario está promocionando la propiedad y obtendrá una jugosa comisión por la venta, eres tú el propietario y ambos hacen una sinergia.
Mejorar la propiedad de forma prudente significa que no haremos grandes cambios como, quitar y poner un piso, Agregar detalles físicos de lujo o realizar ampiaciones, mas recamaras , mas baños (Esta experiencia la he tenido con clientes en el pasado) con el propósito de aumentar su valor, si eso es lo que pretendes entonces espera un siguiente reportaje porque no todas las propiedades son susceptibles de lograr este propósito..
4. Papelitos en regla
Los documentos legales de una propiedad son cosa seria y son el principio del proceso de la venta. Todo Agente Inmobiliario, Agencia, Agente independiente o cualquier empresa de Bienes Inmobiliarios que se precie de ser profesional sabe que no puede iniciar con la promoción de una propiedad que no tiene en regla sus papeles, o liquidado cualquier gravamen, sea este de Agua, Luz, Predial o Hipotecario. Poner en regla los papeles de una propiedad toma tiempo, es engorroso y cuesta dinero, definitivamente es algo complicado, pero muy necesario, no solo para la venta, también para la posesión y el uso.
Tener los papeles de tu propiedad en regla te da la facultad de venderla, sin estos es imposible, aquellos que lo hacen incurren en un delito y quien lo adquiere compra muy caro un enorme problema que ante la falta de documentos este no puede demostrar su legítima posesión y podría incluso perderla. Hemos visto casos así en México, pero también en otros países del mundo como Estados Unidos, Canadá y Europa. Para evitar esto, en la industria Inmobiliaria es crucial el profesionalismo en los procesos, conocer a fondo el tema legal y estar actualizados con los cambios en la ley, La AMPI Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios es una Asociación con más de 80 Años de existencia y certifica a toda la Industria Inmobiliaria en México y se encarga de mantener al gremio actualizado en estos temas. Es importante decir que donde hay malas prácticas existe la oportunidad para cometer un fraude.
5. Promoción y Venta
Ya tenemos resueltos los detalles arriba mencionados, tenemos información de mercado, nuestra propiedad está en condiciones de poder venderse, los papeles se encuentran en regla y ya solamente falta buscar una empresa de Corretaje de Bienes Inmuebles para que conozcas la estrategia de trabajo, la propuesta de venta y sobre todo la comisión que te van a cobrar. Esta comisión se cobra siempre al momento de la venta, nunca antes. Dicha comicion por los servicios varian de una Inmobiliaria a otra pero inician con un porsentaje de 10% hasta el 5% sobre el valor de la venta, es decir una casa de $10,000,000MXN Si la empresa Inmobiliaria cobra una comicion del 6% entonces genera una ganancia de $600,000MXN para la Inmobiliaria. Todo esto se establece en un contrato en el cual el dueño de la propieda se compromete a cumplir con el contrato por el tiempo que determine la Inmobiliaria segun su evaluacion, un contrato se abre por un tiempo minimo de 3 Meses para la promosion y venta que sera financiada por la Inmobiliaria o el agente Inmobiliario, pero en algunos casos es importante prolongar la campaña a un mayor tiempo, dependiendo de distintos factores, la zona, el precio, la temporada, Etc. Como podras ver nada se deja a la improvisacion y todo tiene que estar dentro del marco de la ley como lo establecen las normas de nuestro pais.
La comicion por los gastos de operación, son para sufragar los costos de sus Agentes Inmobiliarios, Asesores Inmoviliarios, Agentes de Ventas, Abogados, y el despliegue de Mercadotecnia que utilizan para promover la propiedad, tambien puedes encontrar Agentes Independientes, ellos realizan casi toda la operación a traves de un sistema de Agentes Independientes en Red que estan colaborando entre ellos siempre. Las Agencias Inmobiliarias cuentan con un Pool de constructoras y Arquitectos a quienes ofrecen las propiedades, de ai que vendan mas rapido cualquier propiedad que llega a sus manos pero desde luego siempre cobran las comiciones mas altas.
Ahora quiero enfatizar lo complejo, difisil arduo y pesado que es el rubro Inmobiliario, lo primero que debes saver es que la comicion es la unica fuente de ingresos por lo tanto los horarios de ofisina no son los de trabajo, y me refiero a que un cliente puede llamarnos de dia, de noche, entre semana si tenemos suerte, pero tambien los dias Sabados y Domingos, que son los dias libres que tienen los interesados para ver propiedades. Tambien resivimos llamadas a des horas incluso en la madrugada, porque una de esas llamadas puede ser la del cliente que compre esa Propiedad y por lo tanto no podemos negarnos a ninguna llamada, por eso es importante que como dueño de una propiedad a vender que comprendas que la comicion que se cobra es muy justa. En el gremio es comun tener la anecdota de algun cliente que argumentó molesto, “Por ese precio mejor yo la vendo” y se retiran, y luego regresan tras desistir de la venta. Porque enserio, la venta de una propiedad es un trabajo muy pesado, “Pero alguien lo tiene que hacer”
Soy Fernando Lagos Asesor Inmobiliario de Inmuebles3.com y te envio mis mejores deseos de salud, amor y prosperidad.
Ya tenemos resueltos los detalles arriba mencionados, tenemos información de mercado, nuestra propiedad está en condiciones de poder venderse, los papeles se encuentran en regla y ya solamente falta buscar una empresa de Corretaje de Bienes Inmuebles para que conozcas la estrategia de trabajo, la propuesta de venta y sobre todo la comisión que te van a cobrar. Esta comisión se cobra siempre al momento de la venta, nunca antes. Dicha comisión por los servicios varían de una Inmobiliaria a otra, pero inician con un porcentaje de 10% hasta el 5% sobre el valor de la venta, es decir, una casa de $10,000,000.00 MXN Si la empresa Inmobiliaria cobra una comisión del 6% entonces genera una ganancia de $600,000.00 MXN para la Inmobiliaria. Todo esto se establece en un contrato en el cual el dueño de la propiedad se compromete a cumplir con el contrato por el tiempo que determine la Inmobiliaria según su evaluación, un contrato se abre por un tiempo mínimo de 3 Meses para la promoción y venta que será financiada por la Inmobiliaria o el agente Inmobiliario, pero en algunos casos es importante prolongar la campaña a un mayor tiempo, dependiendo de distintos factores, la zona, el precio, la temporada, Etc. Como podrás ver, nada se deja a la improvisación y todo tiene que estar dentro del marco de la ley como lo establecen las normas de nuestro país.
La comisión por los gastos de operación, son para sufragar los costos de sus Agentes Inmobiliarios, Asesores Inmobiliarios, Agentes de Ventas, Abogados, y el despliegue de Mercadotecnia que utilizan para promover la propiedad, también puedes encontrar Agentes Independientes, ellos realizan casi toda la operación a través de un sistema de Agentes Independientes en Red que están colaborando entre ellos siempre. Las Agencias Inmobiliarias cuentan con un Pool de constructoras y Arquitectos a quienes ofrecen las propiedades, de ahí que vendan más rápido cualquier propiedad que llega a sus manos, pero desde luego siempre cobran las comisiones más altas.
Ahora quiero enfatizar lo complejo, difícil, arduo y pesado que es el rubro Inmobiliario, lo primero que debes saber es que la comisión es la única fuente de ingresos, por lo tanto, los horarios de oficina no son los de trabajo, y me refiero a que un cliente puede llamarnos de día, de noche, entre semana si tenemos suerte, pero también los días sábados y domingos, que son los días libres que tienen los interesados para ver propiedades. También recibimos llamadas a deshoras incluso en la madrugada, porque una de esas llamadas puede ser la del cliente que compre esa Propiedad y, por lo tanto, no podemos negarnos a ninguna llamada, por eso es importante que como dueño de una propiedad a vender que comprendas que la comisión que se cobra es muy justa. En el gremio es común tener la anécdota de algún cliente que argumentó molesto, “Por ese precio mejor yo la vendo” y se retiran, y luego regresan tras desistir de la venta. Porque en serio, la venta de una propiedad es un trabajo muy pesado, “Pero alguien lo tiene que hacer”
Soy Fernando Lagos, Asesor Inmobiliario de www.Inmuebles3.com y te envió mis mejores deseos de salud, amor y prosperidad.