Domingo, 11 de la noche. Llevas dos horas viendo casas en el celular, ya escogiste la recámara de tu perro y hasta sabes dónde va el sillón. Entonces aparece la pregunta que te baja de la nube: “¿y el enganche de dónde lo saco?”. Cierras la app, suspiras y te dices “el próximo año”.
Spoiler: casi todo el mundo se atora justo ahí. No porque no le alcance, sino porque nadie le explicó cuánto necesita de verdad. Y la respuesta cambia muchísimo según cómo vas a pagar: no es lo mismo un crédito del banco que uno del Infonavit.
Este artículo es parte de la Serie Aprende a comprar, y va de una cosa: que hagas tus cuentas una vez, bien hechas, y dejes de adivinar. Si todavía no lo lees, empieza por la Guía del comprador.
Primero lo primero: ¿qué es el enganche?
El enganche es la parte del precio de la casa que pones tú, porque tu crédito no la cubre. Si la casa cuesta $2 millones y el banco te presta $1.8 millones, los $200 mil que faltan son tu enganche. Así de simple.
Lo que confunde es que no viene solo. Además del enganche, al comprar pagas gastos de escrituración, avalúo y algunos trámites. Mucha gente junta exactamente el enganche, llega a la notaría y descubre que le falta otro tanto. Esa sorpresa es la que queremos evitarte.
El enganche no es lo que te piden: es la diferencia entre lo que cuesta la casa y lo que te prestan.
Con crédito del banco: la regla del 10 al 20%
Según la Condusef, los bancos normalmente prestan hasta el 90% del valor del inmueble, así que el enganche suele estar entre el 10% y el 20% del valor de la casa. Hay bancos y casos que piden más, sobre todo si tus ingresos son variables o tu historial de crédito no está muy fino.
Pongamos números con casas reales de nuestro inventario. Una casa Arveto en la Privada Montalese, en Pachuca, tiene precio de lista de $1,660,000:
- Con 10% de enganche: $166,000.
- Con 20% de enganche: $332,000.
- Más gastos de escrituración en Hidalgo, aproximadamente 5%: unos $83,000.
O sea, para esa casa con banco deberías tener ahorrado algo entre $249,000 y $415,000, según cuánto te pida tu banco. Ahora un departamento en preventa en Iztacalco de 1 recámara, con precio de lista de $2,155,900: el 10% son $215,590 y en la CDMX los gastos de escrituración rondan el 7%, unos $150,900 más. La neta, la escrituración pesa casi tanto como el enganche. Aquí te explicamos cuánto cuesta escriturar en cada estado.
Con Infonavit: aquí el enganche se calcula distinto
Con el Infonavit no hay un porcentaje fijo de enganche. Lo que importa es tu precalificación, que sacas gratis en Mi Cuenta Infonavit. Ahí vas a ver tres números que mandan: lo que te presta el Infonavit, el ahorro que tienes en tu subcuenta de vivienda y los gastos de titulación, que son los honorarios de la notaría y equivalen al 3% del monto del crédito (a quienes ganan menos de 2.8 UMAs mensuales no se les cobran).
La fórmula es: crédito + subcuenta − gastos de titulación = lo que te alcanza. Si la casa cuesta más que eso, la diferencia la pones tú. Ejemplo hipotético con una casa real: la Belat de la Privada Montalese cuesta $1,865,000. Si tu precalificación dice que el Infonavit te presta $1,500,000 y tienes $120,000 en tu subcuenta:
- Crédito + subcuenta: $1,620,000.
- Menos gastos de titulación (3% de $1,500,000): −$45,000.
- Te alcanza: $1,575,000.
- Diferencia que pones tú: $290,000.
Ojo con dos detalles que casi nadie te cuenta. Uno: el Infonavit presta lo que resulte menor entre el precio de venta, el avalúo y tu monto de crédito; si el avalúo sale abajo del precio, la diferencia crece. Dos: además de la titulación, en la notaría pagas impuestos y derechos que cambian según el estado, así que prepárate con un colchón. Si no sabes cómo funciona el modelo nuevo, lee Crédito Infonavit 2026: qué cambió con el T100.
¿Y si no tengo ni la mitad? No te azotes
Juntar el enganche no se hace en una quincena, y está bien. Lo que sí puedes hacer es dejar de ver casas que no te alcanzan y empezar a ver las que sí. Algunas ideas que funcionan:
- Cambia el orden. Primero saca tu precalificación y luego escoge la casa. Te ahorras corajes.
- Revisa si te conviene sumar crédito. El crédito conyugal o Unamos Créditos te pueden subir el monto y bajar la diferencia.
- Considera otra zona. En Pachuca hay casas con crédito Infonavit desde $1,610,000 (precio de lista del modelo Areni 3R en la Privada Oporto).
- Aparta un monto fijo cada quincena. Aburrido, sí. Efectivo, también. Lo que no se aparta, se gasta.
- Ponte al corriente con tus deudas. Un buen historial te abre mejores condiciones en el banco y en la evaluación del Infonavit.
La cuenta que sí te deja dormir
La Condusef recomienda revisar que tu nivel de endeudamiento no pase del 30% de tus ingresos y que tus ahorros alcancen para el enganche y los gastos iniciales antes de contratar. Traducido: no te endeudes hasta las cejas por la casa de tus sueños si luego vas a vivir a puro huevo con frijoles.
Antes de apartar, ten claras estas cuatro cifras: precio de la casa, lo que te prestan, tu enganche y tus gastos de escrituración. Si las cuatro cuadran y te queda un colchón para la mudanza, vas sin broncas.
Comprar casa no es cuestión de suerte: es cuestión de que tus cuentas cuadren antes de enamorarte.
Así lo hacemos en Megatropoli
Te ayudamos a hacer estas cuentas sin costo y con casas de verdad. Si vas empezando, te mandamos fotos y videos, hacemos videollamada y te ayudamos a revisar tu precalificación para saber cuánto te alcanza. Si ya traes tu crédito, coordinamos la visita y vamos contigo. Échale un ojo a nuestras propiedades en venta o a las casas con crédito Infonavit, y si quieres, escríbenos: platicamos sin compromiso.
Información orientativa. Precios de lista sujetos a cambio y disponibilidad. Los montos, el enganche y los requisitos de tu crédito los determina la institución que te lo otorga; los gastos de escrituración son aproximados y los confirma la notaría.
